Ситуация на рынке недвижимости: оценки и прогнозы

16.12.2011

Для «Столичной недвижимости» комментирует начальник отдела корпоративных рейтингов агентства « Кредит-Рейтинг» Алексей Черноротов

Какие основные тенденции сегодня наблюдаются на рынке недвижимости Украины?

Если говорить о жилой недвижимости, то на сегодня наибольшим спросом пользуется вторичная недвижимость «эконом» и «бизнес» класса, что обусловлено низкой покупательской способностью населения, а также потерей доверия к рынку первичного жилья.

Доля сделок купли-продажи недвижимости с использованием ипотеки в общем объеме остается несущественной, что обусловлено высокой стоимостью кредитных ресурсов. Негативное влияние на рынок оказывает ухудшение инвестиционного климата в стране, а также ожидание потенциальных покупателей недвижимости дальнейшего снижения цен. Кроме того, резко сократилась в общем объеме доля покупок недвижимости в инвестиционных целях.

Какие изменения на рынке недвижимости стоит ожидать в начале следующего года или в долгосрочной перспективе?

По мнению агентства, в І полугодии 2012 года активность на рынке недвижимости будет оставаться на низком уровне. Данная тенденция обусловлена сокращением, а в отдельных случаях, приостановкой ипотечного кредитования рядом коммерческих банков. Кроме того, из-за нестабильности спроса на внешних и внутренних рынках наблюдается падение темпов производства в ключевых отраслях Украины, что приводит к снижению реальных доходов населения. На фоне этого ухудшается структура расходов домохозяйств, а именно рост удельного веса продовольственных расходов и расходов на услуги, уменьшает возможность населения осуществлять сбережения и инвестиции (в т.ч. в недвижимость).

У какого количества строительных и девелоперских компаний были снижены или повышены кредитные рейтинги?

С начала 2011 года рейтинговым агентством «Кредит-Рейтинг» было понижено 3 кредитных рейтинга выпусков облигаций компаний, которые работают в строительной сфере и осуществляют операции с недвижимостью. Основными причинами понижения кредитных рейтингов являются либо остановка строительных работ по проектам, либо существенное отставание от утвержденных графиков, что в свою очередь приводит к несвоевременному выполнению компаниями своих обязательств по целевым облигациям. При этом за тот же период 4 кредитных рейтинга были повышены, в связи с введением в эксплуатацию объектов строительства, а также началом досрочного погашения облигаций.

Является ли стабильный кредитный рейтинг застройщика показателем для инвесторов о его надежности?

Прежде всего, необходимо отметить, что на сегодня из всех поддерживаемых агентством кредитных рейтингов целевых облигаций строительных компаний более 85% - это кредитные рейтинги спекулятивного уровня, что само по себе подразумевает наличие ряда существенных рисков для инвестора.

Стабильность уровня кредитного рейтинга облигаций строительной компании свидетельствует как о наличии достаточного объема денежных ресурсов, необходимых для поддержания темпов строительных работ, так и о наличии достаточного временного запаса для полного и своевременного погашения обязательств по целевым облигациям.

По каким критериям можно определить надежность компании в плане инвестирования в его объект?

На сегодня, степень надежности строительной компании, а следовательно и успешность, своевременность реализации того или иного проекта зависит от множества факторов, которые условно можно разделить на две группы: внутренние и внешние. К внутренним факторам, прежде всего, относятся:

• наличие устойчивых источников финансирования строительного проекта, вхождение предприятия в группу компаний (т.е. возможность при необходимости предоставления финансовой помощи другими участниками группы);
• опыт сдачи объектов в эксплуатацию, соответственно, способность предприятия эффективно организовать строительный процесс;
• наличие реалистичного графика финансирования и выполнения строительных работ, составленного с учетом заявленных сроков погашения целевых облигаций, а также степень строительной готовности на момент вхождения инвестора в проект;
• масштабность строительного проекта, а также наличие других проектов, которые предприятие параллельно реализовывает;
• адекватная долговая нагрузка предприятия и сдержанная политика привлечения дополнительных кредитных ресурсов;
• наличие всей разрешительной и земельной документации, необходимой для проведения строительных работ;
• готовность девелопера, при необходимости, снижать рентабельность проекта с целью сокращения существующего разрыва между ценой квадратного метра и реальными возможностями потенциального покупателя и т.д.

К внешним факторам, безусловно, можно отнести недостаточное нормативно-законодательное обеспечение деятельности строительной отрасли в целом, риск невыполнения своих обязательств подрядных организаций, которые привлекаются для реализации строительных проектов. Кроме того, дополнительные риски для инвестора создает низкая правовая защищенность собственников (держателей) целевых облигаций.