Головна » Аналітика » Аналітика » Доценко-Белоус Н.: Фонды операций с недвижимостью: скрытые возможности |
|
Доценко-Белоус Н.: Фонды операций с недвижимостью: скрытые возможности15.01.2009 Фонд операций с недвижимостью (далее ФОН) имеет более чем четырех летний период существования, в течение которого он был определен одним из четырех разрешенных способов финансирования строительства жилья. Несмотря на это, механизм не был до конца изучен и испробован на практике. Аналитики его не рассматривали по причине того, что он не содержит прямого пути к будущей недвижимости, а практики предпочитают дублировать опыт и ошибки первопроходцев, чрезмерно увлекаясь прозрачным механизмов целевых облигаций. Критическим оказался 2008 год, когда из четырех разрешенных способов финансирования строительства, определенных статьей 4 закона Украины "Об инвестиционной деятельности", единственным многообещающим и не зарегулированным остался ФОН-механизм. Получилось это в результате того, что: (а) с 13 апреля 2008 года вступили в силу ограничения на объем эмиссии
целевых облигаций (статья 8 закона Украины "О ценных бумагах и фондовом рынке"), что
усугубилось неопределенностью в процедурах их погашения, вызванных Решением ГКЦБФР 505 от
21 мая 2008 года. ФОН является разновидностью финансово-кредитных механизмов, позволяющих обеспечить привлечение средств физических и юридических лиц с целью финансирования строительства жилья. При этом ФОН не является юридическим лицом, а представляет собой средства, полученные в управление, а также недвижимость и прочее имущество, имущественные права и доходы, приобретенные от управления этими средствами. Стратегии применения ФОН в строительстве ориентированы на обеспечение самофинансирования строительных проектов замкнутого цикла. Сфера применения ФОН Исходя из положений статей 1 Закона N 978-IV финансово-кредитные механизмы, включая фонды операций с недвижимостью, создаются для финансирования строительства жилья. Жилье не имеет специального определения в Законе N 978-IV, однако определяется нормами гражданского законодательства (статьей 379 Гражданского кодекса Украины) как жилой дом, квартира, прочее помещения, предназначенное и пригодное для постоянного проживания в нем. Однако, несмотря на направленность механизма на финансирования строительства жилья, суть механизма раскрывается через понятие "объект строительства". Объект строительства - это здания, сооружения или комплекс сооружений, строительство которых организует застройщик, и финансирование строительства которых осуществляет управитель за счет полученных в управления средств. Если следовать положениям Государственного классификатора зданий и сооружений ДК 018-2000, то мы придем к выводу, что объектом строительства, согласно приведенному определению из статьи 2 Закона N 978-IV, могут быть нежилые объекты. Подтверждению этому служат следующие положения классификатора: Сооружения это строительные системы, связанные с землей, которые созданы из строительных материалов, полуфабрикатов, оборудования в процессе выполнения разных строительно-монтажных работ. Здания это сооружения, которые состоят из несущих и ограждающих конструкций, которые создают надземные или подземные помещения, предназначенные для проживания или пребывания людей, размещения оборудования, животных, растений, а также предметов; К зданиям относятся: жилые дома, общежития, отели, рестораны, торговые здания, промышленные сооружения, вокзалы, здания для публичных выступлений, для медицинских заведений. Вывод о возможности использования ФОН для финансирования строительства объектов нежилого фонда также подтверждается определением термина "объект инвестирования", приведенного в статье 2 Закона N 978-IV. Объект инвестирования - квартира или помещение социально-бытового назначения (встроенные в жилые дома или отдельно расположенные нежилые помещения, гаражный бокс, машиноместо и т.д.) в объекте строительства, которое после завершения строительства становится отдельным имуществом. Таким образом, сопоставив положения Закона относительно объектов, которые могут быть использованы в ФОН, можно прийти к следующим выводам:
Рассматривая вопрос о сфере применения ФОН-механизмов, нельзя не отметить потенциал ФОН в части управления завершеннойстроительством недвижимостью Согласно статье 27 Закона N 978-IV система функционирования ФОН предусматривает осуществление управителем операций с завершенной строительством и оформленной в доверительную собственность управителя недвижимостью. Под "операциями с недвижимостью" в законе подразумеваются действия управителя ФОН относительно финансирования строительства недвижимости для дальнейшего ее использования с целью получения прибыли путем осуществления с этой недвижимостью следующих операций: передачу в платное пользование третьим лицам, продажу, осуществления иных операций, не запрещенных законодательством (статья 29 Закона N 978-IV). Однако для использования ФОН с целью управления недвижимостью должны быть выдержаны следующие условия: 1. эксплуатируемая недвижимость должна быть результатом строительства
и финансирования с использованием ФОН. Это означает, что на этапе строительства, до
принятия объекта в эксплуатацию, застройщик должен заключить договор с управителем
относительно его сооружения и финансирования согласно статье 9 Закона N 978-IV. В свою
очередь управитель должен выпустить сертификаты ФОН, разместить их среди доверителей
(инвесторов), а привлеченные средства направить на финансирования строительства. При этом
этап строительства, с которого или до которого может быть запущен механизм, действующим
законодательством не ограничивается. Таким образом, ФОН механизм может стать альтернативой для арендных отношений, базирующихся на договоре между собственником-арендодателем и арендатором, и позволяющем избежать возникновение валового дохода, учитывая положения пункта 4.2.8. Закона Украины "О налогообложении прибыли предприятий" Создание ФОН Создание ФОН происходит при участии следующих лиц в такой последовательности: 1 этап Создание управителя ФОН (регистрация, получение лицензии). Управитель ФОН это банк или другое финансовое учреждение, имеющее лицензию на осуществления данного вида деятельности (деятельности по привлечению средств физических и юридических лиц с обязательствами относительно их последующего возвращения). Управление ФОН это исключительный вид деятельности не совместимый с другими видами деятельности. 2 этап Вступление в договорные отношения с застройщиком лицом, которое согласно законодательству имеет право на осуществления функций заказчика строительства. На данном этапе предполагается заключение между застройщиком и управителем следующих договоров: 1) Договор, по которому управитель заказывает настройщику
строительство одного или нескольких объектов строительства, введение их в эксплуатацию и
передачу объектов инвестирования учредителям этого фонда (доверителям) на условиях,
определенных Законом и Правилами ФОН. 3 этап Управитель получает разрешение от Государственной комиссии по регулированию рынков финансовых услуг на выпуск сертификатов ФОН, руководствуясь Распоряжением Госфинуслуг от 29 июля 2004 года N 1866. Разрешение финансовые учреждения получают один раз, и его действие распространяется на все последующие эмиссий сертификатов ФОН. Обязательными условиями, выполнение которых позволяет финансовой компании получить разрешение на выпуск сертификатов ФОН, являются следующие:
4 этап - Управитель осуществляет выпуск и регистрацию сертификатов ФОН, разрабатывая Правила ФОН, инвестиционную декларацию и проспект эмиссии сертификатов ФОН. Порядок выпуска сертификатов ФОН урегулирован Решением ГКЦБФР от 4 октября 2005 года N 511. Сертификат ФОН это ценная бумага, которая удостоверяет право ее собственника на получение дохода от инвестирования в операции с недвижимостью. Выпуск сертификатов ФОН может быть осуществлен при выполнении следующих условий:
ФОН считается созданным с момента утверждения Правил ФОН и заключения договоров с Застройщиком. Уже созданный фонд, от имени которого действует Управитель, приступает к реализации схемы финансирования жилищного строительства. Классический, определенный законом вариант финансирования предполагает, что ФОН создается не только для финансового обеспечения строительства, но и для осуществления операций с недвижимостью, к числу которых относятся передача в аренду недвижимости, ее отчуждение и т.д. При этом собственник сертификата ФОН может рассчитывать только на денежное погашение сертификата ФОН после окончания срока, на который был создан ФОН согласно статье 37 Закона Украины "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью", в случае, если стоимость активов больше стоимости обязательств фонда. Учитывая такую законодательную специфику фонда, классический вариант механизма пока не применяется для целей финансирования жилищного строительства с привлечением средств третьих лиц. Для продажи строящейся недвижимости через ФОН прибегают к следующим вариантам Вариант 1 "Продажа сертификатов ФОН через венчурный фонд" Вариант предполагает осуществление следующих действий: (1) Управитель размещает сертификаты ФОН по номинальной стоимости на
венчурный фонд, от имени которого действует КУА, при условии, что в активах фонда могут
быть сертификаты ФОН в соответствии с регламентом паевого венчурного фонда Вариант 2 "Продажа имущественных прав через ФОН" Данный вариант предполагает осуществление следующих действий: (1) Регистрация управителем или отдельным эмитентом закрытого выпуска
сертификатов ФОН. В отличие от облигаций закрытые выпуски сертификатов ФОН имеют
исключительно ограниченный круг лиц для размещения, и неограниченный круг лиц обращения
(по аналогии с инвестиционными сертификатами). Альтернативное доказывание отсутствия НДС основывается на приравнивание данного договора к договору отступления права требования, при котором отсутствует переход права собственности, а соответственно отсутствует налогооблагаемые НДС операции согласно пункту 3.2.5. Закона Украины "О налоге на добавленную стоимость". (4) Завершение строительства и выполнение договоров купли-продажи
имущественных прав путем передачи управителем квартиры на основании акта приема-передачи
с обеспечением последующего оформления прав собственности на квартиру на
покупателя. Вариант 3 "Продажа опционов через ФОН" Цель варианта сводится к оптимизации налоговых последствий по налогу на добавленную стоимость, неизбежно возникающего в случае продажи объектов нежилого фонда. В связи с чем, востребованной становится двойственная природа опциона, включающая в себя премию (стоимость ценной бумаги, не являющуюся объектом налогообложения НДС согласно пункту 3.2.1. Закона Украины "Об НДС") и стоимость базового актива (товара, валютной ценности, ценных бумаг, являющуюся объектом налогообложения НДС). Алгоритм действий заинтересованных лиц в этом случае сводится к следующему: (а) Создание ФОН, выпуск и размещение сертификатов ФОН; Таким образом, скрытый потенциал ФОН- механизмов, превосходящий по своему масштабу возможности и ФФС и целевых облигаций, можно считать недооцененным. И подтверждением тому, являются только несколько эмиссий сертификатов ФОН, которые были зарегистрированы по состоянию на январь 2008 года. Наталия Доценк-Белоус |
|