печать
12.11.2009
Подорванное доверие
 |
На вопросы портала «Столичная недвижимость» отвечает аналитик рейтингового агентства «Кредит-Рейтинг» Смаковский Роман |
- На сколько снизилось доверие инвесторов к рынку недвижимости Украины?
На первичном рынке жилой недвижимости можно говорить о снижении доверия инвесторов к покупке недвижимости, находящейся на этапе строительства. Кроме случаев мошенничества, как это было с компанией «Элита-центр», у частных инвесторов – покупателей квартир в строящихся объектах сегодня слишком много примеров, когда относительно стабильные компании не выполняют своевременно своих обязательств по строительству и передаче квартир. Такие ситуации случались и до кризиса, однако раньше, у инвесторов была перспектива получения недвижимости, хоть и с определенной задержкой. Сейчас же перспективы достройки многих объектов, в которых то или иное количество квартир было реализовано инвесторам, мягко говоря, весьма туманны. При этом частным инвесторам не стоит полностью отворачиваться от первичного рынка, однако необходимо гораздо более тщательно выбирать объект для инвестирования.
На рынке коммерческой недвижимости стоит обратить внимание на экономическую основу пересмотра отношения крупных инвесторов к данному рынку. Изменение основных индикаторов рынка (спроса, арендных ставок и т.д.) на фоне высокой капиталоемкости проектов, в условиях проблем с привлечением финансирования, привело к существенному падению инвестиционной привлекательности данного рынка и, как следствие, активности на нем.
Если же мы затрагиваем спекулятивную составляющую инвестиций, то спекулятивный капитал начал покидать рынок недвижимости еще до активного проявления кризисных явлений. Ныне этот капитал практически не формирует спрос на недвижимость.
-
Каковы сегодняшние тенденции на рынке недвижимости Украины: какое количество компаний задерживают сроки сдачи объектов в эксплуатацию, начинается ли новое строительство, если да, то с помощью каких средств (собственные деньги девелоперов, привлеченные инвестиции)?
Сегодня можно констатировать, что несвоевременная сдача объектов (речь идет о сроках, которые декларируются девелоперами при продаже недвижимости инвесторам) стала практически повсеместным явлением. Только по некоторым объектам девелоперам удается выдержать первоначально заявленные сроки строительства.
В текущих условиях на рынке жилой недвижимости начало серьезных работ на новых площадках является уникальным событием. Немногим чаще встречаются случаи, когда девелоперы продолжают работы по объекту, даже если кризис застал их на начальной стадии строительства. Основным источником финансирования в таких случаях служат собственные средства компаний или средства их партнеров по проекту. Доходы от продаж строящейся недвижимости, в отличие от прошлых лет, составляют весьма незначительную часть средств необходимых для реализации проекта.
- Кредитные рейтинги скольких строительных и девелоперских компаний в 2009 году были понижены?
Изначально в строительном секторе количество кредитных рейтингов инвестиционного уровня было незначительным. Всего около 8% кредитных рейтингов ценных бумаг строительных компаний имело инвестиционный уровень. Для сравнения: кредитные рейтинги инвестиционного уровня муниципалитетов составляют 78% от общего количества, в финансовой сфере - 68%, среди компаний промышленности - 20%. Таким образом, высокую вероятность возникновения проблем с выполнением обязательств компаний строительного сектора рейтинговое агентство «Кредит-Рейтинг» предполагало еще до наступления кризисных явлений в отрасли. Если бы покупатели ценных бумаг строительных компаний обратили пристальное внимание на оценки рейтингового агентства и проявили бы большую осторожность, то и количество инвесторов с нечеткой перспективой получения проинвестированной недвижимости было бы меньше. Учитывая, что уровни кредитных рейтингов большинства строительных компаний предполагали высокую степень риска, количество понижений рейтингов в условиях кризисного 2009 года было в целом не так велико.
Так, за 9 месяцев 2009 года рейтинговым агентством «Кредит-Рейтинг» были понижены кредитные рейтинги 21 компании, выпустивших целевые облигации, что составляет около 10% от общего количества. При этом выпускам облигаций 19 компаний прогноз рейтинг был изменен на негативный. Основные причины снижения рейтингов и изменения прогнозов – это повышение вероятности несвоевременности исполнения эмитентами своих обязательств по выпущенным ими целевым облигациям в связи с затруднениями по дальнейшему финансированию работ и, как следствие, переносом сроков ввода объектов в эксплуатацию. Помимо этого с начала 2009 года рейтинговое агентство «Кредит-Рейтинг» зафиксировало технические дефолты целевых облигаций 21 эмитента. По состоянию на 30.09.09 кредитные рейтинги выпусков целевых облигаций 36 компаний поддерживаются агентством с негативным прогнозом.
При этом на рынке есть и позитивные примеры. Так, за 9 месяцев 2009 года рейтинговое агентство «Кредит-Рейтинг» повысило кредитные рейтинги целевых облигаций 14 эмитентов. По состоянию на 30.09.09 с позитивным прогнозом поддерживаются кредитные рейтинги 7 строительных компаний. Основой для повышения рейтингов служили относительно активные работы на строительной площадке, а также введение объектов в эксплуатацию с временным запасом по отношению к началу срока погашения облигаций.
- Когда возможно возобновление ипотечного кредитования? Каковы перспективы кредитования рынка недвижимости в иностранной валюте?
Стоит разделять декларируемое и реальное ипотечное кредитование. И сегодня есть банки, которые заявляют о том, что они предоставляют ипотечные кредиты. Однако условия такого кредитования весьма жесткие. Учитывая текущее положение в банковской отрасли, возобновления массовой доступной ипотеки в среднесрочной перспективе ожидать не стоит. Сегодня НБУ декларирует курс на дедолларизацию экономики Украины и снижение валютных рисков, в том числе и для заемщиков. В такой ситуации можно говорить практически о недоступности валютного кредитования для заемщиков.
- Какие возможные способы приобретения недвижимости будут актуальны для частных покупателей в следующем году, в случае отсутствия ипотеки?
В условиях фактической недоступности ипотечного кредитования и ожидаемого продолжения снижения реальных доходов населения, основным способом улучшения жилищных условий будет использование сбережений сделанных в докризисное время, часто в совокупности с продажей имеющейся недвижимости. Незначительной части населения в предвыборное время повезет получить жилье по государственной программе. Большинство же граждан, не решивших на сегодня «жилищный вопрос», будут вынуждены ожидать приведения цен на недвижимость в соответствие с уровнем доходов в нашей стране.
При этом среди существующих механизмов привлечения средств на первичном рынке жилой недвижимости стоит упомянуть о перспективности использования механизма закладных.
- Какие способы привлечения инвестиций на рынок недвижимости сегодня используют украинские девелоперские и строительные компании?
Нужно различать рынок жилой и коммерческой недвижимости. На рынке жилой недвижимости сегодня основной источник финансирования строительных работ – это собственные средства компании, которыми она обладает в силу наличия поддержки от акционеров группы, частью которой является такая компания, либо же средства, полученные компанией от продажи квартир до момента наступления активной фазы кризиса в отрасли. Сейчас же объемы продаж строящейся недвижимости незначительны. Хотя в летний период по ряду объектов Киева, строительство на которых ведется относительно активными темпами, нами был отмечен существенный рост продаж квартир по сравнению с весенним периодом. Кредитование девелоперов и строительных компаний в нынешних условиях является почти уникальным явлением.
Для рынка коммерческой недвижимости более частыми являются примеры проектов, которые продолжают реализовываться даже в нынешнее кризисное время за счет средств иностранных инвесторов.
- Какие перспективы выхода украинских девелоперских компаний на IPO? Есть ли возможная альтернатива IPO?
В краткосрочной и среднесрочной перспективе вероятность такого выхода очень невысока. В долгосрочной перспективе вероятность успешного привлечения капитала через IPO будет зависеть от многих факторов: общего состояния экономики Украины, стабильности национальной валюты, интереса иностранных инвесторов к самой Украине, состояния и привлекательности рынка недвижимости Украины и т.д.
Теоретически в докризисный период кроме IPO у девелоперских компаний было много вариантов привлечения капитала: облигационные займы, различные виды банковского кредитования, частное партнерство, в том числе с иностранными инвесторами, привлечение средств от инвестиционных фондов, международных финансовых организаций и т.д. В текущей рыночной ситуации можно говорить скорее об отсутствии интереса инвесторов к данному виду деятельности.
-
Что ждет рынок недвижимости в следующем году?
В среднесрочной перспективе с учетом текущих экономических тенденций (снижение реальных доходов граждан, отсутствие кредитования, безработица и т.д.) инвестиционная активность на рынке будет невысокой. В частности, на рынке жилой недвижимости будет фиксироваться снижение количества вводимого в эксплуатацию жилья. Многие частные инвесторы займут выжидательную позицию в ожидании снижения цен. Помимо этого на первичный рынок недвижимости будет оказывать серьезное влияние кризис доверия со стороны инвесторов. Очевидно, что количество реальных участников рынка сократится.
