печать 31.07.2007

УКРАЇНСЬКА СТОЛИЦЯ: Облігації для області

Огляд розвитку житлового будівництва у Київській області

Житлове будівництво є однією із найважливіших та найпотужніших галузей господарського комплексу Київської області, оскільки саме воно формує життєдіяльність області та суттєво впливає на стан економічних відносин в регіоні. Особливістю ринку житла в області є його розподіл на два основних компоненти: житлове будівництво (багатоповерхові будинки) та котеджне будівництво (котеджні містечка).

ЖИТЛОВЕ БУДІВНИЦТВО

В останні три роки Київська область зберігає позитивну тенденцію щодо збільшення обсягів будівництва нового житла і наближається до позначки 1 млн. кв. м. (за прогнозними даними Київської обласної державної адміністрації, в 2007 році планується ввести в експлуатацію близько 900,0 тис. кв. м нового житла). За обсягами житлового будівництва вона посідає друге місце серед інших регіонів України, поступаючись лише столиці.

Як видно з таблиці, темпи приросту житлового будівництва в Київській області у 2004-2006 рр. були вищими, ніж в м. Києві, а в 2007 році очікується, що і сам приріст в квадратних метрах (195 тис. кв. м проти 100 кв. м) випередить аналогічний показник по  Києву.

Таблиця. 
Десять найбільших проектів житлового будівництва в Київській області, які фінансуються за рахунок цільових облігацій.

Зазначена динаміка, на наш погляд, повязана із цінами на нерухомість у приміських зонах столиці, що нижчі ніж у м. Києві. При цьому попит на нерухомість постійно зростає (на ринку області склалася ситуація, коли наявна пропозиція не здатна задовольнити попит). Крім того, додаткове позитивне значення мають так звані "географічно-природні" фактори, а саме прийнятне транспортне сполучення з Києвом та значно краща екологічна ситуація.

Найбільш активно в Київській області ринок житлового будівництва розвивається в містах-сателітах Києва. Це Вишгород, Ірпінь, Бровари, Бориспіль, Вишневе, Васильків, Обухів, Українка, а також населені пункти Києво-Святошинського району
(смт. Коцюбинське, с. Чайка, с. Петровське, с. Михайлівка-Рубежівка). Там активно ведуть будівництва відомі столичні забудовники ХК"Киівміськбуд", ІБК"Місто", Градострой, УК "Екосорб" тощо.

На подальший розвиток ринку житлового будівництва в Київській області, на наш погляд, може вплинути перспектива включення деяких міст-сателітів до складу столиці. Так, відповідно до чинного Генерального плану м. Києва, до 2020 року до межі столиці України буде приєднано м. Вишгород та смт. Коцюбинське.

КОТЕДЖНЕ БУДІВНИЦТВО

Котеджне будівництво в Київській області поділяється на пять секторів: елітне, бізнес-класу, економ-класу, таун-хауси та будинки бюджет класу. Найпопулярнішими напрямами під забудову котеджних містечок є Обухівський та Житомирський напрямки. За оцінками експертів, у найближчі роки сюди також добавляться Одеський та Бориспільський напрямки.

На сьогодні існує тенденція переходу значної частини інвесторів, які раніше інвестували кошти в купівлю житла на первинному ринку Києва на ринок будівництва котеджних містечок, оскільки земельні ділянки в Київській області дорожчають швидше, ніж житло на первинному ринку столиці (потенціал зростання цін на найближчі два роки 60-120%).

Обсяг ринку котеджних містечок на початок 2007 року становив близько 570 тис. кв. Протягом 1999-2005 рр. ринок будівництва котеджів перебував у пасивній стадії свого розвитку, що характеризувався передусім відсутністю попиту на котеджі. Цим і був зумовлений низький обсяг будівництва. Проте з 2005 року ситуація кардинально змінилася і ринок почав стрімко розвиватися. За прогнозами експертів ринку нерухомості у 2009 році очікується, що його обсяг становитиме понад 1 млн. кв. м.

На сьогодні в області інтенсивно розвивається будівництво нового виду житла таун-хауси. Частка будівництва котеджів економ-класу й таун-хаусів у загальному обсязі заміського житла складає лише 20%. Але тенденція до забудови цим житлом тільки зростає. Найбільш масштабними проектами цього року є будівництво таун-хауса на 830 будинків у с. Богданівка Бориспільського району та на 400 будинків у Калинівці Макарівського району, які реалізує компанія "Київміськбуд".

На сьогодні відбувається продаж житла економ-класу в котеджних містечках "Лелечий хутір" у Макарівському районі, "Вітберг" у
Віті Поштовій та "Місті Сонця" поблизу дороги Київ Крюківщина-Боярка. Більшість забудовників позиціонує свої селища як "ощадливі" у середньому мова йде про тисячу доларів за 1 кв. м, розміри житла обмежуються до 200 кв. м.

За оцінками операторів ринку, в 2007 році продовжиться тенденція зростання вартості нерухомості у котеджних містечках, що повязано з такими факторами:

• розвинута інфраструктура котеджних містечок;
• прийнятне транспортне сполучення з Києвом;
• краща екологічна ситуація;
• подорожчання землі.

Різни типи замовників, інвесторів і забудовників обумовлюють, відповідно, різні інструменти залучення коштів для фінансування житлового будівництва. Проаналізуємо детальніше як використовуються цільові облігації.

ОСОБЛИВОСТІ ЗАСТОСУВАННЯ ЦІЛЬОВИХ ОБЛІГАЦІЙ В КИВСЬКІЙ ОБЛАСТІ

Загальний обсяг прорейтингованих національним рейтинговим агентством "Кредит-Рейтинг" цільових облігацій, кошти від розміщення яких спрямовуються на фінансування житлового будівництва у Київській області, становить близько 1,4 млрд грн. за 2004-2006 рр. (11% від загального обсягу випуску цільових облігацій в Україні). Цільові облігації випустили 15 компаній, при цьому деякі з них це зробили кілька разів. За рахунок коштів, отриманих від випуску цільових облігацій до 2011 року, планується ввести в експлуатацію близько 500 тис.  кв. м корисної житлової площі або три чверті житла, побудованого у 2006 році на території Київської області. При цьому значна частина житла має бути введена в експлуатацію протягом 2007-2008 рр.

Найактивніше емітенти використовують цільові облігації для фінансування будівництва в Борисполі, Броварах, Вишневому, с. Чайка та смт. Коцюбинське Києво-Святошинського району.

У 2006 році спостерігалося збільшення активності використання цільових облігацій в Київській області. Якщо у 2005 році було прорейтинговано цільових облігацій на суму близько 300 млн  грн, то у 2006 році вже на 1,1 млрд. грн.
Станом на початок 2007 року жодна з компаній не має досвіду погашення цільових облігацій, випуски яких були зареєстровані у
2004-2006 роках. Хоча, упродовж поточного року очікується погашення облігацій
ТОВ "ІБК "Місто" (обсяг емісії 24 млн. грн.) та ТОВ "ТІАРА" (обсяг емісії 18,5 млн. грн.) та передача власникам облігацій житлових і нежитлових приміщень.

Як було зазначено вище, станом на початок 2007 року агентством "Кредит-Рейтинг" було визначено кредитні рейтинги цільових облігацій під фінансування житла в Київській області на загальну суму 1,4 млрд. грн., і лише 5% загального обсягу прорейтингованих випусків облігацій мають кредитні рейтинги інвестиційного рівня. В Київській області емітентом таких облігацій є лише одна компанія ТОВ "Броварський домобудівний комбінат "Меркурій" (uaВВВ-, прогноз "стабільний"), яка має досвід введення в експлуатацію житла і володіє необхідними ресурсами для забезпечення будівельного процесу практично на всіх стадіях. На сьогодні дана компанія реалізує 5 інвестиційно-будівельних проектів на території Київської області, під фінансування яких було залучено кошти від розміщення облігацій.

Решта випущених цільових облігацій (близько 1,3 млрд грн) відноситься до спекулятивного рівня (від uaCC до uaBB). При цьому, понад 800 млн. грн., або 60% припадає на три підприємства-забудовника. Дані кошти будуть направлені на реалізацію
5 інвестиційно-будівельних проектів. До цього переліку відносяться ТОВ "Укргаз", який за рахунок розміщених облігацій у сумі 382 млн. грн. реалізує проект будівництва житлового комплексу в Київській області с. Чайки по вул. Лобановського, 1 загальною корисною площею 131 тис. кв. м, з яких до погашення буде надано 127,3 тис. кв. м загальної площі житлових та нежитлових приміщень протягом 2008-2009 рр., а також УК "Екосорб" облігації на суму 268 млн. грн. на 3 проекти в с. Чайка, Києво-Святошинського району площею 122,1 тис. кв. м, з яких 113,2 тис кв. м, будуть передані власникам облігацій протягом 2009-2010 рр. та ТОВ "БК "Цитадель" облігації на суму 178,9 млн грн на проект будівництва житлового комплексу в м. Бориспіль, мікрорайон між вул. Дзержинського, Косіора та Франка площею 56,0 тис. кв. м, з яких 39,0 тис. кв. м будуть передані власникам облігацій протягом 2009 року.

Щодо структури рейтингів спекулятивної категорії, то тут визначаються категорія uaB-, uaB, uaB+ (середня спекулятивна категорія), на яку припадає три чверті всіх випусків облігацій спекулятивної категорії, далі йдуть категорія uaCC, uaССС (нижча спекулятивна категорія) близько 15% загального обсягу та категорія uaBB-, uaBB (вища спекулятивна категорія) близько 10% загального обсягу.
Відстрочення виконання зобовязань з рейтингом uaB, за оцінками агентства "Кредит-Рейтинг", може становити до 1 року, uaBB до
6 місяців. А от рейтинги категорій uaCCC, uaCC та uaC передбачають, що у випадку дефолту емітента за цільовими облігаціями відстрочення їх погашення може перевищити 12 місяців, при цьому істотно збільшується ймовірність неповного виконання чи повного невиконання таких зобовязань.

Що стосується фінансування котеджного будівництва шляхом випуску облігацій, то на сьогодні даний механізм використовується пасивно, що на наш погляд пояснюється масштабністю проектів, які потребують значних коштів та відсутністю досвіду або механізму погашення цільових облігацій котеджами. Так, протягом 2005-2006 рр. агентством "Кредит-Рейтинг" було прорейтинговано лише два випуски цільових облігацій під котеджні проекти на загальну суму 160,9 млн. грн., а також один випуск дисконтних облігацій на суму 255 млн грн. При цьому одна компанія здійснила повторний випуск облігацій через неможливість своєчасно продати власні облігації першого випуску в термін, вказаний в проспекті емісії.

Дані три емісії мають рейтинги спекулятивної категорії від uaCC (на обєкті ще не розпочаті роботи) до uaCCC та uaCCC+ (роботи ведуться активно, але відстають від запланованого графіку внаслідок масштабності проекту). Погашення облігацій відбуватиметься протягом
2011-2015 рр., тобто існує певний запас час для їх погашення, незважаючи на відставання від запланованого графіка робіт на обєкті.

Підсумовуючи викладене вище можна виокремити такі тенденції щодо використання цільових облігацій у 2004-2006 рр. в Київській області:

• низька питома вага цінних паперів інвестиційного рівня: 5% (або один випуск) від загального випуску в області; 
• висока концентрація емітентів цільових облігацій в містах-сателітах столиці та приміській зоні (Києво-Святошинський район): практично 90% від загального обсягу прорейтингованих цільових облігацій за 2004-2006 рр.; 
• низька активність застосування цього інструменту для фінансування котеджного будівництва;
• очікування значних обсягів погашення цільових облігацій у 2008-2009 рр.: понад 70% від всього обсягу зареєстрованих і прорейтингованих цільових облігацій;
• наявність ризиків невиконання деякими емітентами цільових облігацій своїх зобовязань, що обумовлено незначним інтервалом між терміном введення обєкта в експлуатацію та погашення облігацій.

Григорій ПЕРЕРВА,
заступник генерального директора ТОВ "Кредит-Рейтинг"
Андрій КУЛИК,
начальник відділу моніторингу ТОВ "Кредит-Рейтинг"